Кредит на жилье, ипотечный кредит, кредит недвижимость, реализации заложенного имущества

В отличие от порядка обращения взыскания на заложенное имущество, который имеет существенные изменения в новом законодательстве, правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества, изменились незначительно Между тем тенденция развития законодательства по этому важному этапу ипотеки, трагического для залогодателей – нуждающихся в жилище граждан, сохранена (Шевчук ДА, Шевчук ВА Экономико – правовые вопросы сопровождения операций с недвижимостью -20 с // Деп рук ВНТИЦ, 2002)

К числу основных нормативных правовых актов, регулирующих реализацию заложенного имущества, следует отнести ГК РФ и Закон об ипотеке Однако такая позиция законодателя подвергается критике Так, в письме Президента РФ от 28071997 содержится следующее положение: «В статьях 57 – 59 Закона определен порядок проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества, хотя данный вид торгов достаточно подробно изложен в статьях 447 – 449 Гражданского кодекса В связи с этим дублирование положений Гражданского кодекса в Законе представляется нецелесообразным»[43]

В соответствии со ст 350 ГК РФ, п 1 ст 56 Закона об ипотеке реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов[44] в порядке, установленном процессуальным законодательством, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом[45] То есть в части, не противоречащей Закону об ипотеке, публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, проводятся в порядке, определяемом процессуальным законодательством РФ

Порядок проведения публичных торгов регламентирован ст ст 447 – 449 ГК РФ Более того, нормы Закона об ипотеке содержат прямые ссылки на эти статьи Торги могут проводиться в форме аукционов и конкурсов, тк согласно п 6 ст 447 Гражданского кодекса правила, предусмотренные ст ст 448 и 449 Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством

Независимо от того, в каком порядке происходит обращение взыскания на заложенное имущество, его реализация может производиться только с публичных торгов (правда, закон может устанавливать исключения из этого правила)

С момента вступления в силу ныне действующего ГК стало ясно: установленные им правила реализации любого предмета залога исключительно с публичных торгов неоправданно сужают использование залога в качестве обеспечения обязательств участниками гражданских правоотношений Иногда судебные инстанции оказываются в неловком положении, будучи вынужденными принимать парадоксальные с правовой точки зрения решения[46]

Если торги[47] проводятся по решению суда, то их, в соответствии со ст 57 Закона об ипотеке (в ред Федерального закона от 11022002 № 18-ФЗ), организуют и проводят органы, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом

По Федеральному закону от 21071997 № 119-ФЗ (ред от 22082004) «Об исполнительном производстве» (ст 62)[48] торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор Полномочия судебного пристава-исполнителя регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г № 118-ФЗ «О судебных приставах» (в ред от 22 августа 2004 г)[49]

Введенный в действие институт судебных приставов в значительной мере может улучшить и ускорить процесс реализации заложенного имущества Однако поскольку данный институт не имеет достаточного практического применения, то сделать вывод о его процессуальных особенностях не представляется возможным

Закон об ипотеке допускает также продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени Естественно, и защищая его интересы

Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, в лучшем случае уполномоченное процессуальным законодательством Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене

Кроме того, Закон регламентирует правила поведения данного лица Например, по ст 58 Закона «организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

– «на публичные торги явилось менее двух покупателей;

– на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

– лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок»

Ни в одном из трех перечисленных случаев, по которым публичные торги объявляются несостоявшимися, нет вины залогодателя (заемщика) Данная норма применяется даже тогда, когда собственника жилища устраивает начальная цена, по которой покупатель готов приобрести квартиру (Shevchuk DA, Shevchuk VA Restructiring banking system//Management: theory, practice, experience/Conference materials (Moscow State Univarsity of Ecologiсal Engineering), Moscow-2003)

Однако торги объявляют несостоявшимися, с дальнейшими нежелательными последствиями для залогодателя

По Закону об ипотеке проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества Следует отметить, что по сей день действует ч 2 п 4 ст 350 ГК РФ, по которой залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах Но бесквартирные миллионы граждан на это могут не рассчитывать, поскольку для них существует специальный Закон об ипотеке Согласно п 2 ст 334 ГК РФ в случае расхождения общих и специальных норм одинакового уровня по тому же вопросу должны применяться специальные нормы

Кредитные организации и ряд юристов сетуют на то, что для банков устанавливается определенное ограничение по реализации заложенного имущества, исходя из целей и задач банков, что, в конечном счете, весьма невыгодно для последних, поскольку затягивает весь процесс обеспечения

Так, в связи с тем, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов, в банковской деятельности возникают вопросы о соотношении активности банков по реализации объектов залога и их статуса как кредитной организации, в частности запрещения кредитным организациям заниматься торговой деятельностью (ст 5 Федерального закона «О банках о банковской деятельности» от 02121990 № 395-1 (ред от 21072005))[50]

Запрет кредитным организациям самостоятельно реализовывать объекты залога ограничивает права кредитных организаций как залогодержателей, а в регионах со слабым развитием институционной структуры рынка недвижимости делает реализацию залога недвижимых объектов практически невозможной Таким образом, реализация банками заложенного имущества в порядке, предусмотренном ст 350 ГК РФ, имеет целью восстановление нарушенного права по кредитному обязательству и не противоречит сути и смыслу кредитной организации как юридического лица со специальной правосубъектностью, поскольку речь идет не о профессиональной деятельности банка как торгового предприятия Кроме того, согласно ст 5 Закона о банках и банковской деятельности кредитные организации вправе осуществлять сделки в соответствии с законодательством РФ как любое юридическое лицо

Что же касается банков, то для них действует другая норма в Законе об ипотеке (п 4 ст 58): «Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации» Наличие уважительных причин не требуется

То есть «бедствующая кредитная организация» может не торопиться и за год, предоставленный федеральным законом (получив за бесценок квартиру), со значительной выгодой для себя осуществить продажу единственного для залогодателя жилища, из которого выселили последнего вместе с семьей, включая несовершеннолетних

Федеральный закон от 26102002 № 127-ФЗ (ред от 31122004) «О несостоятельности (банкротстве)» без всяких исключений продажу предмета залога предусматривает только на открытых торгах (п 3 ст 138)

Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия По смыслу Закона, для реализации имущества в порядке исполнения судебного акта торги должны проводиться только открытые, в форме аукциона Необходимо отметить, по мнению специалистов INTERFINANCE, что результаты публичных торгов по продаже заложенного имущества утверждаются судом, вынесшим решение об обращении взыскания на это имущество, в течение пяти дней после оплаты имущества лицом, выигравшем торги, либо приобретения имущества вследствие того, что торги не состоялись, либо прекращения по этой причине договора ипотеки По утверждении результатов торгов суд немедленно выдает лицу, которое приобрело заложенное имущество, а если оно ни кем не приобретено, то залогодателю – надлежаще заверенную копию судебного постановления в удостоверение права соответствующего лица на это имущество

По Закону об ипотеке (в ред Федерального закона от 30122004 № 216-ФЗ) выигравший публичные торги и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов в день их проведения В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

По заявлению залогодателя суд, при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это может быть месяц, два)[51] Все зависит от настроения судьи, поскольку признание причин уважительными полностью находится на усмотрении суда Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения

Кроме того, «определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки» (п 3 ст 54 Закона об ипотеке, п 2 ст 350 ГК)

Начальная цена продаваемого имущества по ст 54 Закона об ипотеке может быть определена судом, если обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда В остальных случаях начальная цена определяется соглашением залогодателя с залогодержателем В Законе не указано, когда должно быть заключено соглашение между сторонами, которым они определяют начальную продажную цену Представляется, что такое соглашение может быть достигнуто в судебном процессе, в котором рассматривается исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество (Шевчук ДА)

Заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену Аукционный принцип продажи заложенного имущества, в особенности недвижимого, при отсутствии развитого рынка, который дал бы необходимые ориентиры в определении цены имущества, приведет к массовым случаям, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, которая будет существенно отличаться от той, которую кредитор и должник имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п 4 ст 350 ГК)

В Законе об ипотеке и ГК РФ содержатся нормы о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем Это делает орган, производящий исполнение судебных решений Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение

При этом необходимо соблюдать правила ст 319 ГК об очередности погашения требований по денежному обязательству Так, согласно п 1 ст 334 ГК кредитор-залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости заложенной недвижимости перед другими кредиторами залогодателя

Статья 15 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30122004 № 214-ФЗ также содержит особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества:

1 Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона

2 При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований

3 Требования залогодержателей, указанных в части 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона

4 По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации

5 Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации


A  Б  В  Г  Д  Е  Ж 
 
З И К Л М Н О
 
П Р С Т У Ф Х
 
Ц Ч Ш Э Ю