Кредит на жилье, ипотечный кредит, кредит недвижимость, правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием

Ежегодно в столице сдается по 3 миллиона квадратных метров Из них в лучшем случае 200 – 300 тысяч квадратных метров достаются нуждающимся, при простаивании более 1,5 миллионов квадратных метров непроданных и незаселенных квартир Большая часть жилья распределяется с помощью рыночных рычагов, то есть переизбыток «коммерческих» метров при острой нехватке квартир для очередников

При уровне рентабельности строителей жилья на сегодняшний день минимум 255 – 275%, новое законодательство предусмотрело дополнительные льготы для последних, без адекватного изменения цен на жилище для залогодателей-субинвесторов такого строительства

Финансирование строительства будущего жилища с помощью жилищного ипотечного кредитования без правовой защиты населения является весьма рискованными для граждан и представляет серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид Даже после принятых новых законов, беря на себя весь риск застройщика по завершению строительства, у граждан нет гарантий получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование, при этом получив максимальные льготы и гарантии по законодательству, направленному якобы на развитие доступного жилья граждан

Получив земельные участки по ипотечной программе по льготным условиям, застройщики должны продавать жилье залогодателям-субинвесторам вдвое дешевле рыночной цены за квадратный метр Тем более что такие условия нисколько не превышают денежный эквивалент доли города, предусмотренный, например, Постановлением Правительства Москвы от 19082003 № 698-ПП (ред от 06072004) «Об утверждении Методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов»

В противном случае необходимо использование властных прерогатив публичным участником на стадии заключения и исполнения договоров

Более опытные в этих отношениях кредитные организации остаются в стороне от участия в этих схемах и не оказывают помощь залогодателям

Напрашивается вывод, что налаженная ипотека жилища должна свести до минимума участие напрямую граждан в долевых схемах по строительству жилья

Есть все основания утверждать, что участники других договоров в области жилищного ипотечного кредитования (продавцы жилья; страховые компании, осуществляющие страхование жизни, потери трудоспособности заемщика, страхование имущества и страхование титула собственности; оценщики; риэлтерские компании и др) с помощью профессионалов также позаботились защитить свои интересы с помощью договоров и нормативных правовых актов

Поэтому наряду с созданием условий приоритетности участников жилищного ипотечного кредитования, в частности для Государственного жилищного ипотечного банка, целесообразно установление не только особого статуса, но и активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей В частности, минимизация риска не только для себя, но и для залогодателей должна входить в задачу банка (с помощью изучения строительной компании – застройщика, с которым заключает договор клиент), равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений, поскольку все договоры неразрывны между собой

Анализ основных договоров в сфере жилищного ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о бессмысленности надеяться на благотворительность со стороны коммерческих структур, при осуществлении государственных проблем Для решения этой насущной социальной проблемы недостаточно принятие лишь законов Кроме того, направленность законов, принятых в декабре 2004 года, свидетельствует о недостаточном правовом «обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан

Льготы, привилегии законодательством предусмотрены лишь для строительных компаний, кредитных организаций и других участников ипотечного кредитования, но не для тех, кто больше всего в них нуждается Остался нерешенным вопрос о целевых дотациях для потребителей, при этом оставаясь «дотационным» для строителей жилья, ипотечных компаний и др Именно поэтому необходимы проведение мониторинга законодательства об ипотечном жилищном кредитовании, ипотеки жилища и разработка концепции с позиций социальной защиты обездоленных граждан

По сути лавина новых законов, имитируя заботу и помощь, не упорядочивает, а усложняет, вводит в тупик решение государственного вопроса Вряд ли надо стремиться к увеличению их числа, равно как постоянное внесение изменений в действующее законодательство Одним из важнейших условий нормального функционирования государства является стабильность законодательства В противном случае даже специалистам в этой области сложно проследить и разобраться во всех новеллах законодательства

Для каждого из участников ипотеки жилища, перечисленных выше, действуют свои десятки нормативных правовых актов всех уровней

Например, кредитным организациям в своей деятельности не обойтись без: указанных выше 27 Федеральных законов; ГК РФ; Бюджетного кодекса РФ; Налогового кодекса РФ; Гражданского процессуального кодекса РФ; Арбитражного процессуального кодекса РФ; ЗК РФ; Федеральных законов от 02121990 (в ред от 30122004) «О банках и банковской деятельности»; от 10072002 (в ред от 23122004) «О Центральном банке РФ»; от 16071998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред от 02112004); от 11 ноября 2003 г № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; от 29122004 № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотечных ценных бумагах“; от 21071997 № 122-ФЗ (в ред от 02112004, от 29122004 № 196-ФЗ) „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“; от 24 декабря 2002 г № 179-ФЗ (в ред от 29122004 № 189-ФЗ) „О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)“ и законов субъектов федерации;

Постановлений Правительства РФ от 11012000 № 28 (в ред от 08052002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации); от 17092001 № 675 (в ред от 21102004) «О Федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002 – 2010 годы»; от 20112003 (в ред от 21102004) «О Подпрограмме „Государственные жилищные сертификаты“ на 2004 – 2010 годы»;

Указов Президента РФ, например, от 28 января 1998 г № 102 (ред от 26052001) «О Президентской программе „Государственные жилищные сертификаты“; от 24 декабря 1993 г № 2281 „О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы“; от 10 июня 1994 г № 1180 „О жилищных кредитах“; от 10 июня 1994 г № 1182 (в ред от 24082004) „О выпуске и обращении жилищных сертификатов“;

многочисленных нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, ЦБ РФ, например, писем, официальных разъяснений, указаний, таких как «О проведении единовременного обследования по ипотечному кредитованию» от 27022003 № 1255-у и др; писем Госстроя России от 9 августа 1999 г № СК-2725/29 «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования»; от 1 ноября 2001 г № ВП-5997/8 «О предоставлении информации для определения необходимых объемов рефинансирования банковских ипотечных кредитов»; Приказов Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г № 289/235/290 (в ред от 07022003) «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»; распоряжений Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г № 195-р «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ (Вестник ФКЦБ России № 2 26021999) и тд

На фоне существенного увеличения объема федерального законодательства прослеживается значительное увеличение объема законодательства субъектов Российской Федерации и нормативного материала муниципальных образований Только в жилищной сфере за последние несколько лет было принято свыше 230 законов и других нормативных правовых актов Ориентация на увеличение количества законов не дает необходимых результатов Закон следует принимать не тогда, когда его можно принять, а когда нельзя не принять

Естественно, для других участников ипотеки жилья, а их около 10, действуют свои пакеты нормативных правовых актов Безусловно, чтобы иметь доход от своего бизнеса, они знают и умеют применять нормативные акты для своей пользы Вряд ли следует надеяться, что заинтересованные коммерческие структуры будут действовать в интересах другой стороны – залогодателя Поэтому рядовой неимущий гражданин, вступая «на тропу доступного жилья», тщетно пытается оценить свои возможности через изучение нормативных правовых актов Чтобы не быть обманутым, он осознает необходимость знания всего законодательства в этой области (противоречивого, коллизионного, в сложном технико-юридическом изложении), над которым уже «поработала армия» представителей другой стороны Однако это под силу одному на миллион

Поэтому одним из исходных принципов жилищного ипотечного кредитования является обеспечение защиты интересов участвующих сторон Больше всего, как было отмечено выше, в этом нуждается залогодатель, так как он имеет меньше возможностей в защите своих прав

Для упорядочения отношений в области ипотечного жилищного кредитования, уменьшения затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг, возможно, имеет смысл разработать и утвердить на уровне Правительства РФ паритетные, справедливые, доступные и действенные для широкого круга лиц типовые договор ипотеки, кредитный договор, договор о долевом строительства и др, а также положение о порядке их заключения и исполнения Во избежание принятия очередных лоббистских нормативных правовых актов Президент РФ как гарант Конституции Российской Федерации, прав и свобод человека и гражданина мог бы определить, какое министерство, агентство или служба с государственных позиций в состоянии подготовить указанные подзаконные акты, действительно защищающие права граждан При существовании примерных договоров и квалифицированных специалистов у другой стороны граждане остаются незащищенными Все действия в данном направлении должны проходить только при продуманном системном подходе на государственном уровне

Строгое требование заключения именно типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а безусловно приведет к упорядочению ипотеки жилища и достижению оптимальной экономии Наличие четко прописанных правовых норм, касающихся ипотечного кредитования, является необходимым условием организации и обеспечения функционирования ипотечного рынка

Сама природа ипотеки жилища должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов, а условия кредита и ипотеки должны быть выгодными и понятными Недопустимо, когда сильная сторона диктует в этой сфере свою волю, пользуясь беспомощностью другой

Робкие намерения в направлении упорядочения отношений в рассматриваемой сфере появляются на практике Эффективность ипотечного кредитования жилища зависит от многих не только юридических, но и экономических, психологических факторов Его нельзя рассматривать в узком смысле – как финансовый механизм в отрыве от социальных проблем и реалий в России Условия ипотечного жилищного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку

Между тем ситуация для развития ипотечного кредитования весьма благоприятна только для рынка капиталов России пока не грозит ситуация «перенасыщения» рынка недвижимости, и, как следствие этого, риски падения ставок по ипотечным кредитам невелики Кроме того, ипотечные кредиты оказывают большое влияние на рост стоимости жилой (более, чем любой иной) недвижимости за счет повышения платежеспособного спроса Интеграция зарождающихся и трансформирующихся элементов системы ипотечного жилищного кредитования на основе мирового опыта и современных информационных технологий должна стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации

При выборе модели ипотечного кредитования и при выработке норм, регулирующих отношения в этой области, законодателям следует руководствоваться историческим опытом своей страны, а также новейшими изменениями за рубежом Формирование системы ипотечного жилищного кредитования в России происходит в достаточно сложной экономической ситуации В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей изучение практики залогового (ипотечного) кредитования имеет особое значение Стабилизация экономики в нашей стране в значительной степени зависит от того, какая система организационно-экономических моделей (схем) мер будет заложена в законодательство и какая роль в их реализации отведена для государства

Анализ отечественной и зарубежной практики жилищного ипотечного кредитования позволяет сделать некоторые выводы

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общей для существующих ипотечных моделей является необходимость их поддержки государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление государственных гарантий и обеспечение страхования рисков

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем

И здесь одной из важных проблем современного российского ипотечного кредитования несомненно является активность государства, разумная, экономически просчитанная сбалансированность интересов участников ипотеки

Ипотечное кредитование должно рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства по социальным программам и др Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса Однако, на наш взгляд, ипотека не может стать доступной с рыночными условиями и сегодняшними непомерными ипотечными процентами в частности Основой нормального функционирования системы ипотечного жилищного кредитования является совершенствование данного правового института, через систему норм как материальных, так и процессуальных для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий, с тем чтобы система жилищного ипотечного кредитования способствовала решению целого комплекса финансовых и социальных проблем, для политической и экономической стабилизации в обществе

Для отдельных категорий населения, по мнению Дениса Шевчука, целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексации, снижения общих затрат при оформлении документов Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок[3], иметь низкую процентную ставку

Жилищное ипотечное кредитование затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в теории гражданского и жилищного, конституционном праве, праве социального обеспечения, финансовом, бюджетном и др

Решение жилищной проблемы возможно с позиций соблюдения правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище По самым скромным подсчетам, около миллиона наших граждан сегодня готовы брать ипотечные кредиты по доступным процентам Ведь во всех странах, где начиналась массовая ипотека, государство помогало гражданам на старте

Использование ипотеки жилища для обеспечения кредитных обязательств с помощью государственного субсидирования необходимо рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны

На данном этапе в России развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выделяемых на эти цели Не представляется реальным, чтобы в условиях нестабильной экономики коммерческие кредитные организации проявляли активность в предоставлении долгосрочных кредитов с пониженными процентными ставками для строительства и приобретения жилья

Например, на законодательном уровне регламентировать те же условия кредитования, которые существуют при отношениях кредитных организаций и вкладчиков То есть устанавливать по ипотечному долгосрочному кредитованию такие же процентные ставки, учитывая, что в отличие от вкладчиков, которым никто не гарантирует, что вложенные деньги в экономику страны будут полностью возвращены, залогодатель закладывает самое дорогое – свое жилище (Д Шевчук Кредитный консалтинг // Финансовая газета, 20/2006)

Для обеспечения потребностей широких масс экономически активного населения в жилище необходима реализация государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики Стимулирование государственных кредитных инвестиций в реальный сектор экономики должно сопровождаться, прежде всего, проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершенствованием правовых основ кредитной деятельности банков и всех других участников ипотечных отношений жилища Реализация подобных программ может способствовать выходу из российского экономического кризиса в жилищной сфере, как имело место во многих странах

По опыту практики ипотеки в развитых странах, постоянно демонстрирующей активность государства в ипотечных отношениях, предлагается, во исполнение специальных правительственных программ, предусмотреть в законодательстве нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для рядового гражданина Оказание поддержки государством нуждающихся граждан в жилище может охватывать два направления:

– на этапе предварительного накопления – с помощью выделения дотаций (субсидий) из бюджетов различного уровня, гарантии их сохранности, сберегательные премии за хранение средств на целевых вкладах по приобретению жилища;

– на этапе погашения ипотечного кредита – также дотации и льготы по сокращению долгов по кредитному договору (льготные условия выплаты заниженных процентов по кредиту, его индексации, снижения общих затрат по ипотечному кредитованию, различные налоговые льготы) Дифференция инструментария государственного регулирования ипотеки жилища с учетом реальных доходов населения и качества жилища

Только государство способно регламентировать разумные, экономически просчитанные, сбалансированные условия в типовых договорах кредитования, ипотеки, долевого участия в строительстве и др, включая конституционную процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов должна стать неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления (см подробнее Шевчук ДА Гражданский процесс: Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006) Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граждан, контроля за соблюдением законодательства другими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов Лишь небольшую часть полномочий по установлению правил ипотеки государство может передать профессиональным участникам рынка

Таким образом, на наш взгляд, можно выполнить основную задачу жилищного ипотечного кредитования – создание принципа доступности жилищного ипотечного кредитования для широких масс населения для стимулирования экономической, политической и социальной стабилизации общества

Использование опыта зарубежного права и практики международного банковского кредитования может послужить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в российском праве и поможет поднять отечественную правоприменительную практику в данной области до уровня международных стандартов


A  Б  В  Г  Д  Е  Ж 
 
З И К Л М Н О
 
П Р С Т У Ф Х
 
Ц Ч Ш Э Ю