Кредит на жилье, ипотечный кредит, кредит недвижимость, правовые аспекты ипотеки жилища часть 5

Однако анализ принятых в декабре 2004 года законов позволяет констатировать нежелательную, по мнению автора, тенденцию их развития В качестве подтверждения посмотрим на некоторые изменения, внесенные в законодательство (в дополнение к тем, которые уже приводились в работе)

1 Первый блок измененного законодательства касается в первую очередь сегодняшних залогодателей, многие из которых по старому законодательству (это 46 нормативных правовых актов, утративших силу полностью или частично в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ) признавались нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий По старому Жилищному кодексу РСФСР в ст ст 36, 37 содержалось 15 больших групп, не говоря о других, названных в отдельных законодательных актах Однако новый Жилищный кодекс РФ от 29122004 № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) (ст 49) таковыми признает только малоимущих (по жестким условиям признания таковыми, управленческими решениями органов местного самоуправления) Налицо легальное сужение круга нуждающихся в жилище или улучшении жилищных условий – потенциальных залогодателей Малоимущие, признанные по установленным четырем основаниям, имеют право получить жилье по договору социального найма, не подлежащее приватизации Исключена такая категория, как первоочередники Уменьшилось число и изменилось существо категории внеочередного обеспечения жильем Исключено предоставление дополнительной площади и тд

Между тем, наряду с ЖК РФ, действует часть третья ст 40 Конституции РФ, которая предусматривает бесплатное предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов не только малоимущим, но и иным гражданам, нуждающимся в жилище, указанным в законе

Осталось много нерешенных проблем по обязательствам государства обеспечения жильем отдельных категорий граждан, исходя из Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы (в ред Постановлений Правительства РФ от 14022002 № 104, от 26072004 № 380, с изменениями, внесенными распоряжением Правительства РФ от 21102004 № 1355-р)

2 При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, то есть при обращении взыскания на заложенное имущество, теперь прекращаются права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника (п 2 ст 292 ГК РФ (в ред ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ))

3 В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения теперь не сохраняется (п 4 ст 31 ЖК РФ (в ред от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ))

В соответствии с п 2 ст 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу также не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника

Данная норма права при рассмотрении дела судом, в том числе кассационной и надзорной инстанций, применена не была

Согласно ст 330 ГПК РСФСР основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке является неправильное применение или толкование норм материального права

При таких обстоятельствах судебные постановления в части выселения подлежат отмене

Руководствуясь ст ст 329, 330 ГПК РСФСР, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Арзамасского районного суда от 04092001, Определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23102002 отменить в части выселения и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части судебные постановления оставить без изменения»

4 Обращение на заложенное жилье и выселение стало возможным на любое жилое помещение, даже если оно у них единственное (абз 1 п 1 ст 78 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)

5 Обращение на заложенное жилье и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов его семьи, стало возможным, даже если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (абз 1 п 1 ст 78 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)

Кроме того, местный налог на недвижимость, на объекты жилищного фонда, садовые, дачные и земельные участки, все объекты, которые на них расположены, земельные участки, которые предоставлены для строительства данных объектов, и гаражи должен определяться по методам массовой оценки рыночной стоимости объектов Это не только позволит муниципалитетам получить доходную базу для развития территорий, в том числе для подготовки коммунальной инфраструктуры для жилищного строительства, но и даст им возможность использовать регулирующую функцию этих налогов на своей территории

Теперь перечислим изменения в законодательстве в пользу кредитных организаций, строительных компаний и др, с кем вступает в договорные отношения гражданин-залогодатель

1 Отменяется требование обязательного согласования с органами опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние

2 Обеспечивается надежность облигаций, выпускаемых непосредственно кредитными организациями

3 Расширяется спектр возможных форм и механизмов выпуска ипотечных ценных бумаг, в частности, через представление кредитным организациям возможности самостоятельной эмиссии облигаций с ипотечным покрытием

4 Предусмотрено создание новой инфраструктуры на рынке жилья – кредитных бюро, которые будут собирать информацию о заемщиках, залогодателях, в частности, о том, насколько добросовестно они исполняют свои обязательства перед банками-кредиторами, тем самым снижая риски и издержки кредиторов на процедуру андеррайтинга

5 Упрощается процедура согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации для строительных компаний

6 Земельные участки обеспечиваются инфраструктурой и без городских обременений

7 Предоставляются права собственности на сформированные земельные участки

8 Предусмотрены серьезные налоговые льготы для тех, кто реализует жилье

9 Применяются страховые технологии, разработанные международными экспертами

Итак, название программы обнадеживающее – «О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья» Но даже краткий анализ содержания законов, задач и целей, которые ставили перед собой их разработчики, из официальных источников не вселяют уверенности в доступности жилья и защите неимущих с помощью нового законодательства, принятого Федеральным Собранием (http://wwwinterfinanceru)

С другой стороны, все, кто задействован в процессе ипотеки жилья, получили серьезные правовые гарантии и привилегии без адекватного снижения цен на жилье, процентных ставок, упрощения процедуры и снижения расценок на оформление, возврата полученных взносов залогодателю даже при форс-мажорных обстоятельствах и др В строящихся домах по ипотечной программе, при льготном получении застройщиками земельного участка, с коммуникационными системами, налоговыми льготами и тп залогодатели могут претендовать на квартиры по тем же ценам, что и «обычные – не нуждающиеся» покупатели за наличный расчет, с «накруткой» в общей сложности до 30% к стоимости будущего жилья и с перспективой «в любую минуту» со всей семьей оказаться на улице

То есть все то, что действительно влияет на доступность жилья, осталось не решенным и не выполненным Декларированная разработчиками проектов функция ипотеки жилища социально-защитного характера вряд ли достигнет поставленной цели и сможет оказать позитивное воздействие на оживление жилищного рынка (Шевчук ДА Основы банковского дела Учебное пособие– Ростов-на-дону: Феникс, 2006)

Мало того, складывающееся положение явно ненормально еще и потому, что миллионы граждан страны ставятся в зависимость от узко коммерческих интересов многочисленных участников ипотечных отношений С помощью принятого, указанного выше пакета федеральных законов кредитные организации, строительные, страховые, риэлтерские и другие компании «по миру» не пойдут

Что же касается нуждающихся в жилище миллионов граждан, то они, внеся 30% первоначального взноса либо продав старое жилье в счет первоначального взноса, живя несколько лет всей семьей впроголодь на квартире у родителей или родственников, ожидая квартиру, выплатив всем и все, продолжая выплачивать непомерные проценты по кредиту, оставшись, например, без работы, вместе с детьми, как отмечалось выше, окажутся выселенными

Такая тенденция в законодательстве явно недопустима Все, что внесено залогодателями, при невозможности продолжать исполнять договорные отношения, должно возвращаться последним с учетом накоплений

Ипотека жилища подразделяется на социальную и коммерческую Необходимость такого разграничения была вызвана различием подходов к решению жилищной проблемы для граждан, имеющих относительно небольшие доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждан, имеющих средние доходы, которые могут приобрести жилье, взяв банковский кредит на рыночных условиях

В стране зарегистрировано свыше 200 региональных и муниципальных фондов, активно развивающих социальную ипотеку для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах ниже социальной нормы площади жилья на одного члена семьи

С другой стороны, активно развиваются организационные структуры коммерческой ипотеки: действует ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту – «АИЖК») и его филиалы (АИЖК имеет соглашение о развитии ипотечной деятельности с 51 субъектом РФ), разворачивается деятельность фонда «США – Россия» и связанных с ним банков, начало работу Московское ипотечное агентство, а также активную работу на рынке проводят банки и инвестиционно-строительные компании, которые кредитуют население со средними доходами на рыночных условиях

Наиболее полное отражение основных положений коммерческой ипотеки изложены в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 11012000 № 28 В качестве главной цели Концепции определено «создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных жилищных кредитов»

В регионах социальную ипотеку активно поддерживают региональные и муниципальные руководители, которые выделяют для нее средства

Наибольший интерес представляет калужский опыт Беспрецедентно низкую ставку ипотечного кредита – 5% годовых (срок кредита до 10 лет)– предложила калужская областная администрация Правда, эта ипотечная программа касается только молодых семей (до 30 лет), стоящих на учете в местных органах власти в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, и имеет своей целью заменить бесплатную выдачу жилья Решение квартирного вопроса – не самоцель ипотечной программы, но попытка подобраться к демографической проблеме Калужская область, как, впрочем, и большинство регионов центра России, вымирает Только в 2003 году слегка увеличилась рождаемость В новой системе интересны даже не столько сами займы, сколько льготы по ним Например, по суммам льготных кредитов Если молодая семья не имеет детей, то больше 30% от стоимости жилья областной бюджет ей не кредитует При наличии одного ребенка – до 40%, двух детей – до 50% можно получить льготный кредит При погашении льготного кредита также учитывается рождаемость После рождения в семье первого ребенка с нее спишут 20% долга, второго – 30% долга После рождения третьего ребенка область обещает простить молодой семье все ее долги, то есть, по сути, погасить за нее 50% стоимости квартиры Для решения этой проблемы планируется как минимум выделять из областного бюджета 250 – 300 млн рублей ежегодно

Следует иметь в виду, что наличие права у некоторых граждан на дополнительную жилую площадь или дополнительную комнату не является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий (http://wwwzheleznodorozhninarodru)

Б обратился в суд с иском о признании нуждающимся в улучшении жилищных условий, ссылаясь на то, что в соответствии со ст 54 Положения о службе в органах внутренних дел (утвержденного Постановлением Верховного Совета РФ от 23 декабря 1992 г № 4202-1) он имеет право на дополнительную жилую площадь, однако она ему не предоставлена

Суд правильно отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям

Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий перечислены в ст 29 ЖК РСФСР, и из содержания данной нормы не следует, что граждане, имеющие право на дополнительную жилую площадь, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий по указанным основаниям

Статья 54 Положения о службе в органах внутренних дел, предусматривающая право некоторых категорий сотрудников внутренних дел на дополнительную жилую площадь или дополнительную комнату, также не устанавливает наличие этого права в качестве основания для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий

Примечание: право на дополнительную жилую площадь учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий, если это предусмотрено законом, как, например, в ст 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», устанавливающей право инвалидов на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты в соответствии с перечнем заболеваний, утверждаемым Правительством Российской Федерации (такой Перечень был утвержден Постановлением Правительства от 28 февраля 1996 г № 214) Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РФ 2003 № 6

Следует отметить, что социальная и коммерческая ипотека – это системы взаимодополняющие друг друга и направленные на решение жилищной проблемы населением, не имеющим возможности самостоятельно приобрести жилище и вынужденным переплачивать по ипотеке Обе эти системы, в различной степени, нуждаются в государственной поддержке на федеральном, региональном и муниципальном уровнях Чем весомее будет эта поддержка в организационном, юридическом и финансовом отношениях, тем более ускоренными темпами будет решаться жилищная проблема в стране

Жилищная реформа в России пытается перенять зарубежные модели развития жилищной сферы, проверенные временем механизмы, показавшие высокую результативность

Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно Вместе с тем что является очевидным и заслуживающим использования, так это зарубежный правовой опыт, где в ипотечных отношениях превалирует защита прав и законных интересов залогодателя как наиболее слабой в финансовом отношении и не защищенной в правовом отношении стороны Поэтому залогодатели должны обладать всей информацией об ипотечном кредите, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения ипотечных обязательств

Такие попытки, как было изложено выше, наталкиваются на отсутствие адекватной нормативной базы и должного теоретического обоснования


A  Б  В  Г  Д  Е  Ж 
 
З И К Л М Н О
 
П Р С Т У Ф Х
 
Ц Ч Ш Э Ю