Понятие и признаки ипотечного банка

Ипотечный банк - это кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости - земли ,и строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

Сегодня ипотечные программы имеют более 50 банков. С загородной недвижимостью работдют только 13 из них. А все от того, что и без того сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования усугубляется несовершенством местного законодательства в этой сфере. При этом часть банков выдвигают дополнительные требования: некоторые соглашаются кредитовать лишь корпоративных клиентов, другие работают только со своими клиентами - теми, кто имеет в этих банках счета.

Некоторые банки имеют единые условия для городских и загородных объектов. Например, в Сбербанке кредиты выдаются под 11% в валюте или 18% в рублях для всех видов недвижимости. Другие кредитные организации варьируют условия в зависимости от разных деталей. Московский филиал петербургского Промстройбанка выдает ипотечные кредиты на стадии строительства под 16% в валюте. Если же дом уже готов, процентная ставка составляет 13% для заемщиков с официальными доходами и 14% - для граждан, которые не в состоянии предъявить документарное подтверждение своих доходов. А банк "Метрополь" практикует ломбардное кредитование под имеющуюся недвижимость и не интересуется целью, для которой кредит берется. Их ставки составляют от 12% до 18% годовых в валюте, для своих клиентов - 10%. Власти приписывают ипотечному кредитованию "уникальные возможности" по решению жилищной проблемы и сулят нам бум ипотечных кредитов. По мнению аналитиков, объем ипотечных кредитов, выданных населению к 2010 году, может составить от 427 млрд до 444 млрд рублей - это более 5% всего кредитного портфеля банков1. Прогнозы банков не так оптимистичны: реализовать весь потенциал по ипотеке они не торопятся. Так что отнюдь не все желающие могут быть облагодетельствованы ипотечными кредитами.

Ипотекой или ипотечным кредитованием сегодня принято называть сделки купли-продажи с залогом имущества, нацеленные на получение прибыли. В случае с жильем это выглядит примерно так: клиент в счет кредита осуществляет первоначальный взнос банку, залогом по обеспечению этого кредита служит, например, квартира, которую банк продает, если клиент не выплатит кредит в срок. Тем самым банк компенсирует оставшиеся 70 - 90% своих кредитных средств, переданных по договору ипотеки, хотя это не возмещает банку другие возможные убытки. К числу возможных убытков банка можно отнести:

o       недополученные банком проценты по кредиту;

o       риск невосполнения потерь банка по кредиту в случае падения цен на жилье.

Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, и нет никакой гарантии, что на момент утраты клиентом платежеспособности (это может произойти и через пять, и через десять лет) жилье не подешевеет. В подобной ситуации банк будет нести большие убытки.

Чтобы избежать подобной ситуации, банки из-за отсутствия четкого законодательного регулирования пытаются подстраховаться за счет залогового покрытия, страхования рисков и процента на предоставление кредита. Так, например, к будущим кандидатам банки предъявят довольно суровые требования. Потенциальный потребитель ипотечного кредита - это россиянин с официальным доходом, равным по московским меркам не менее 30 тысяч рублей в месяц. Кроме того, чтобы "понравиться" банку, помимо кредитоспособности необходимо обладать и начальным капиталом, составляющим 10 - 30% от стоимости квартиры. Даже если банки и снизят проценты по кредиту, как это обещают аналитики, сумма долга все равно останется для граждан чувствительной, но такое снижение само по себе на данном этапе маловероятно.

Сегодня в России недоступность ипотечных кредитов для населения объясняется размером первого взноса, который, как правило, составляет 20 - 30% от стоимости жилья и неподъемными процентами по кредиту. Таким образом, как уже было сказано выше, банки защищают себя от возможного невозврата кредитов. По данным Центробанка, на 1 января 2003 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности.

На отечественном ипотечном рынке спрос значительно превышает предложение (вместо необходимых 332 млрд рублей банки готовы предоставить максимум 53 млрд), поэтому в ближайшее время вряд ли возможно снижение процентных ставок по кредитам. Дело в том, что ипотечный банк хочет получить в залог как можно большую сумму, чтобы снизить свои риски в случае невозврата кредита. Кроме того, нестабильность доходов большинства россиян не дает полной уверенности в завтрашнем дне, а это означает, что все долгосрочные банковские кредиты, в случае снижения процентных ставок по ним, станут слишком рискованными для самих банков. На сегодняшний момент все обеспечение, которым располагает банк, состоит из страховых выплат и завышенного процента по договору.

По данным Банка России, в 2003 году просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила всего 0,33% к общей сумме задолженности. Однако считается, что по мере роста доступности ипотеки это соотношение может существенно вырасти, поэтому участники рынка и ждут гарантий,; как от государства, так и от страховщиков. "Процент по кредитам будет на 5 - 6% выше, чем по депозиту, если государство не возьмет на себя погашение части процентов за счет бюджетных средств. Банки предпочитают короткие кредиты, так как под долгосрочные им нужна уверенность в виде госгаран-тии"1. Чтобы избежать подобной ситуации, кредитные организации во всем мире уже давно самостоятельно страхуют собственные риски, что добавляет к схеме еще одного участника - страховые компании, которые также заинтересованы в получении прибыли.


A  Б  В  Г  Д  Е  Ж 
 
З И К Л М Н О
 
П Р С Т У Ф Х
 
Ц Ч Ш Э Ю